Kje so se nepremičnine najbolj podražile

Za vsako občino je vzeto povprečje dosežene cene stanovanj na kvadratni meter po letih iz sklenjenih pogodb. Nato se primerjata dve triletni obdobji: zadnja tri polna leta (2023–2025) proti trem letom pred njimi (2020–2022).

• Tekoče leto je izpuščeno, ker pogodbe prispejo v evidenco z zamikom in bi ga prikazalo kot padec.
• Triletno okno namesto letne primerjave. Letno povprečje v manjši občini premakne nekaj posameznih prodaj; tri leta skupaj to zgladijo.
• Prag 20 prodaj stanovanj v zadnjih dveh letih. Brez njega bi lestvico vodile občine, kjer je bilo v šestih letih nekaj prodaj stanovanj in ena novogradnja spremeni sliko.
• Povprečje okna je nepondeirano povprečje treh letnih povprečij. Evidenca ne vodi števila stanovanjskih poslov po letih ločeno od drugih vrst nepremičnin, zato uteževanje po številu poslov ne bi bilo pravilnejše, ampak zavajajoče.
• Samo tržni posli, en posel štet enkrat – enako kot povsod na portalu. Podrobnosti so v metodologiji.

Ker gre za povprečje in ne za mediano, na rast vpliva tudi sestava prodanega: če se v občini zgradi soseska novih stanovanj, se povprečje dvigne, tudi če se cena primerljivega starejšega stanovanja ni premaknila. To je omejitev vsake javno izračunljive lestvice rasti, tudi te.

Odstotna rast je merilo dohitevanja, ne donosa. Občina, ki je izhajala pri 800 €/m², z rastjo 400 € doseže +50 %; občina, ki je izhajala pri 3.000 €/m², z isto rastjo doseže +13 %. Vrh lestvice zato praviloma zasedajo cenejše občine, kar ne pomeni, da je bil tam nakup donosnejši.

Pretekla rast ni napoved. Del rasti je enkraten učinek: nova soseska, prenova mestnega jedra, nova prometna povezava ali odprtje večjega delodajalca. Ko se učinek izčrpa, se rast umiri.

Občina ni soseska. Znotraj ene občine so razlike med deli naselja pogosto večje od razlik med občinami na tej lestvici. Za konkretno nepremičnino je merodajna primerjava s prodajami v radiju nekaj sto metrov – to izračuna tržno poročilo, gibanje po letih za posamezno občino pa je na njeni strani.