Pojmovnik nepremičninskih pojmov

Name: Evidenca trga nepremičnin – Slovenija
Creator: Geodetska uprava Republike Slovenije
License: https://www.gov.si/teme/evidenca-trga-nepremicnin/

Razlage izrazov, ki se pojavljajo pri pregledu cen nepremičnin v Sloveniji – iz Evidence trga nepremičnin (ETN), zemljiškega katastra in registra nepremičnin. Skupaj 28 pojmov v 6 skupinah.

Evidenca in viri

ETN (Evidenca trga nepremičnin): Javna evidenca, ki jo vodi Geodetska uprava Republike Slovenije (GURS). Vsebuje podatke o vseh prodajah in najemih nepremičnin v Sloveniji od leta 2007 naprej.
Primer: ETN podatki vsebujejo pogodbeno ceno, površino, datum sklenitve pogodbe in lokacijo nepremičnine.
GURS: Geodetska uprava Republike Slovenije – državni organ, ki vzdržuje zemljiški kataster, register nepremičnin in evidenco trga nepremičnin (ETN).
Register nepremičnin (REN): Uradna evidenca vseh nepremičnin v Sloveniji – stavb, delov stavb in zemljiških parcel – z opisnimi podatki kot so površina, namembnost in leto izgradnje.
ID posla: Enolični identifikator pravnega posla v ETN evidenci. En posel lahko vsebuje več delov stavb in zemljišč.

Cene in vrednost

Pogodbena cena: Cena, dogovorjena v kupoprodajni pogodbi. Ni nujno enaka tržni vrednosti nepremičnine – pri netržnih poslih lahko bistveno odstopa.
Primer: Pri prodaji med starši in otroci je pogodbena cena pogosto simbolična (npr. 1 EUR), čeprav je tržna vrednost znatno višja.
Tržna vrednost: Ocena dejanske vrednosti nepremičnine na trgu. Določi jo cenilec na podlagi primerljivih prodaj, lokacije, stanja in drugih dejavnikov.
Tržnost posla: GURS oznaka, ki pove, ali je bil posel sklenjen pod tržnimi pogoji. Tržni posel je sklenjen med neodvisnima strankama; netržni vključuje druge dejavnike (sorodstvene vezi, finančna stiska, prisilna prodaja).
Cena na kvadratni meter (€/m²): Pogodbena cena, deljena s prodano površino. Standardni kazalnik za primerjavo cen med nepremičninami različnih velikosti.
Primer: Stanovanje 60 m² za 180.000 EUR ima ceno 3.000 EUR/m².
DDV pri prodaji nepremičnine: Davek na dodano vrednost se zaračuna pri prodaji novogradnje (običajno 9,5 % za stanovanjske objekte). Pri rabljenih nepremičninah se DDV običajno ne zaračuna, plača se davek na promet z nepremičninami (2 %).

Površine

Uporabna površina: Neto tlorisna površina vseh prostorov v stanovanju ali hiši, namenjenih bivanju – brez sten, hodnikov v skupni rabi, balkonov in shramb.
Neto tlorisna površina: Skupna površina vseh prostorov v stanovanju ali hiši znotraj sten, vključno s hodniki, kopalnicami, shrambami.
Bruto tlorisna površina: Skupna površina vključno s stenami in deli skupnih prostorov, ki pripadajo stanovanju.
Prodana površina: Površina dela stavbe, ki je predmet prodaje. V ETN je to ključen podatek za izračun cene na m².
Površina parcele: Tlorisna površina zemljiške parcele, kot je vpisana v zemljiškem katastru.

Vrste nepremičnin

Stavbno zemljišče: Zemljišče, na katerem je gradnja dovoljena na podlagi prostorskih aktov občine. Ima občutno višjo ceno kot kmetijska zemljišča.
Kmetijsko zemljišče: Zemljišče, namenjeno kmetijski pridelavi. Promet je omejen z Zakonom o kmetijskih zemljiščih (predkupna pravica, omejitve glede nakupa).
Gozd: Zemljišče, poraslo z gozdnim drevjem; pravni promet z gozdovi je urejen z Zakonom o gozdovih.
Stanovanje: Del stavbe, namenjen bivanju, z lastnim vhodom in opremo (kuhinja, kopalnica). V ETN označen kot vrsta dela stavbe 2.
Hiša: Enostanovanjska ali dvostanovanjska stavba, običajno na lastni parceli. V ETN označena kot vrsta dela stavbe 1.
Garaža / parkirno mesto: Zaprt prostor za hrambo vozila ali zunanje parkirno mesto, ki se prodaja kot ločen del stavbe.
Novogradnja: Nepremičnina, ki je bila prvič kupljena ali ima manj kot dve leti od dokončanja. Pri novogradnjah je cena običajno višja in vključuje DDV.

Upravne enote

Občina: Lokalna samoupravna skupnost. V Sloveniji je 212 občin, od tega 11 mestnih občin.
Mestna občina: Občina, ki je gosto poseljena in opravlja širši nabor nalog. V Sloveniji je 11 mestnih občin: Ljubljana, Maribor, Celje, Kranj, Koper, Novo mesto, Velenje, Ptuj, Nova Gorica, Murska Sobota, Slovenj Gradec.
Katastrska občina (KO): Območje, znotraj katerega se vodi zemljiški kataster. V Sloveniji je okoli 2.700 katastrskih občin – te se ne ujemajo z upravnimi občinami.
Parcelna številka: Številka, ki enolično označuje zemljiško parcelo znotraj katastrske občine. Skupaj s šifro KO predstavlja unikaten identifikator parcele.

Postopek prodaje

Datum sklenitve pogodbe: Datum, ko sta pogodbeni stranki podpisali kupoprodajno pogodbo. Ta datum se uporablja za statistike trga.
Datum uveljavitve: Datum, ko je pravni posel uveljavljen v ETN evidenci – običajno po prejemu dokumentacije s strani GURS.
Vpis v zemljiško knjigo: Postopek, s katerim novi lastnik formalno prevzame lastništvo nepremičnine. Vpis je konstitutiven – brez njega oseba ni pravna lastnica.

Pogosta vprašanja

Kaj pomeni pogodbena cena?

Pogodbena cena je cena, dogovorjena v kupoprodajni pogodbi. Pri tržnih poslih je običajno blizu tržne vrednosti, pri netržnih (med sorodniki, prisilna prodaja) lahko bistveno odstopa.

Kaj je ETN?

ETN (Evidenca trga nepremičnin) je javna evidenca, ki jo vodi Geodetska uprava Republike Slovenije. Vsebuje podatke o vseh prodajah nepremičnin v Sloveniji od leta 2007.

Kako se izračuna cena na kvadratni meter?

Cena na m² se izračuna kot pogodbena cena deljena s prodano površino. Stanovanje 60 m² za 180.000 EUR ima ceno 3.000 EUR/m².

Kakšna je razlika med uporabno in neto tlorisno površino?

Uporabna površina vključuje le prostore za bivanje (sobe, kuhinja, kopalnica), neto tlorisna pa vse prostore znotraj sten, vključno s hodniki in shrambami.

Koliko mestnih občin je v Sloveniji?

V Sloveniji je 11 mestnih občin: Ljubljana, Maribor, Celje, Kranj, Koper, Novo mesto, Velenje, Ptuj, Nova Gorica, Murska Sobota in Slovenj Gradec.

Glej tudi: Cene nepremičnin po občinah. Vir podatkov za ETN: Geodetska uprava RS.