Metodologija brez skrivnosti

Vsi podatki izhajajo iz Evidence trga nepremičnin (ETN), ki jo vodi Geodetska uprava Republike Slovenije. V evidenco se po zakonu prijavi vsaka kupoprodajna pogodba za nepremičnino v Sloveniji. Gre torej za dosežene cene – kar je bilo dejansko plačano – in ne za cene iz oglasov, ki so praviloma višje.

Zajeto je obdobje od leta 2007 do danes, približno 600.000 poslov v vseh 212 občinah. Podatke prevzemamo neposredno iz državnega vmesnika eProstor/JGP.

Cena na kvadrat je neodvisen portal. Nismo Geodetska uprava, nismo nepremičninska agencija in nismo povezani z nobenim oglasnikom.

Ena pogodba lahko zajema več nepremičnin hkrati – stanovanje z garažo in shrambo, hišo z več parcelami. Če bi vsak del šteli posebej, bi bilo poslov navidezno več, cene pa popačene.

Zato vsak posel skrčimo na en reprezentativni del. Izberemo ga po nespremenljivem vrstnem redu prednosti:

1. stanovanjska hiša
2. stanovanje
3. poslovni prostor
4. garaža ali parkirni prostor
5. drug del stavbe
6. zemljišče

Stanovanje, prodano skupaj z garažo, je tako ena prodaja stanovanja. Posel se v statistiki pojavi natanko enkrat, v kategoriji, ki najbolje opiše, kaj je bilo kupljeno.

Cena na m² je smiselna samo takrat, ko je jasno, kateri denar pripada kateri površini. Zato jo izračunamo le v naslednjih primerih:

• Evidenca vsebuje ceno posameznega dela. Uporabimo to ceno – to je najbolj zanesljiv primer.
• Posel obsega samo eno nepremičnino. Uporabimo celotno pogodbeno ceno, ker ni česa deliti.
• Del stavbe obsega vsaj polovico prodane površine v poslu.Uporabimo celotno pogodbeno ceno, ker preostanek posla vrednosti bistveno ne spremeni.

V vseh drugih primerih posel šteje med posli, ne dobi pa cene na m². Raje prikažemo manj cen kot napačne – pogodbena cena za sveženj nepremičnin, deljena s površino enega samega dela, ni cena na kvadratni meter.

Posel prav tako ne dobi cene na m², če je površina v evidenci manjkajoča ali nič.

GURS vsakemu poslu pripiše oznako tržnosti posla. V izračun cen vključimo posle z oznakami:

• 1 – tržen posel
• 2 – tržen posel z neustreznimi podatki
• 5 – posel v preverjanju

Izključimo:

• 3 – drug posel; sem sodijo prodaje med sorodniki in povezanimi osebami, prisilne prodaje, dražbe in podobno
• 4 – neopredeljen posel

Izključeni posli ostanejo v številu evidentiranih poslov, ne vplivajo pa na nobeno ceno. Zato je število poslov v občini vedno večje od števila poslov, iz katerih je cena izračunana.

V razčlenitvi po vrsti nepremičnine sta prikazana oba: povprečje in mediana cene na m². To ni podvajanje – razlika med njima je sama po sebi podatek.

Cene nepremičnin so navzgor raztegnjene: nekaj zelo dragih prodaj povprečje dvigne, mediane pa ne morejo premakniti. Kadar je povprečje občutno višje od mediane, so v skupini izstopajoči posli in mediana bolje opiše običajno nepremičnino.

Grafi gibanja cen po letih (zadnjih 12 let, ločeno za stanovanja in hiše) in primerjava s slovenskim povprečjem uporabljajo povprečje.

• Glavne številke občine in razčlenitev po vrsti – zadnji dve koledarski leti.
• Slovenska primerjalna vrednost – zadnji dve koledarski leti, za stanovanja, hiše in zemljišča.
• Graf gibanja – zadnjih 12 let.
• Število poslov in razpon let – celotna zgodovina od 2007.

Vsaka občinska stran izpiše svoje število poslov in svoj razpon let, tako da je obseg podatkov razviden na kraju samem.

Samodejni uvoz vsak teden preveri državni vmesnik, prevzame nove izvoze ETN in preračuna vse agregate. Osveževanje ni ročno in ni četrtletno.

To pa ne pomeni, da so vidne vse včerajšnje prodaje: pogodba pride v evidenco z zamikom nekaj tednov do nekaj mesecev po sklenitvi. Zadnji meseci so zato vedno nepopolni in njihovo število poslov bo z naslednjimi osvežitvami še naraslo.

Posle razvrščamo v naslednje skupine:

Pomen posameznih izrazov iz evidence je razložen v pojmovniku.