Cene nepremičnin in inflacija: koliko so stanovanja res pridobila

Nominalna cena je znesek iz pogodbe. Realna cena je isti znesek, preračunan v evre z današnjo kupno močjo. Razlika med njima je inflacija: za 100 € iz leta 2008 je bilo leta 2025 treba odšteti 142 €, da ste kupili enako.

Mediana cene stanovanj v Sloveniji je bila leta 2008 1441 €/m². V evrih leta 2025 je to 2051 €/m². Leta 2025 je bila mediana 2689 €/m², torej je realna rast +31,1 % oziroma +1,6 % na leto. V Ljubljani je šla mediana z 2441 na 4336 €/m², realno +24,8 %.

Začasni podatki za 2026 (jan–jun): mediana v Sloveniji je 2937 €/m² pri 2631 prodajah, to je +9,2 % glede na 2025, po odbitku inflacije +6,9 %. Na grafu je označena s črtkano črto in zvezdico. Del poslov se v evidenco vpiše z zamudo, zato se bo številka še spremenila.

Siva površina med črtama je del cene, ki ga je pojedla inflacija. Pri starejših letih je širša, ker je od takrat minilo več časa. Vodoravna črta kaže realno raven iz leta 2008: dokler je oranžna črta pod njo, so bila stanovanja realno cenejša kot leta 2008.

Ista nepremičnina je za različne kupce zelo različna naložba. Kdor je kupil leta 2008, je moral najprej počakati 13 let, da je cena realno dosegla nakupno. Kdor je kupil leta 2014, je ujel celotno rast.

Po letu 2021 je inflacija pojedla večji del nominalne rasti kot prej. Kupec iz leta 2021 vidi nominalno rast +49 %, realno pa +22 %, ker so se cene življenjskih potrebščin v 4 letih zvišale za 22 %.

Inflacija meri cene v trgovini, ne dohodkov. Povprečna neto plača je od 2008 do 2025 zrasla za 78 %, z 900 na 1602 €, torej hitreje od inflacije. Zato je za vprašanje, ali si stanovanje lahko privoščite, bolj povedna cena v plačah.

Stanovanje s 60 m² je v Sloveniji leta 2025 stalo 101 povprečnih mesečnih neto plač, skoraj enako kot leta 2008 (96). V Ljubljani 162 plač, leta 2008 163. Koliko kredita dobite pri svoji plači, izračuna kalkulator kreditne sposobnosti.

Med občinami so razlike velike. Največ so od 2008 do 2025 realno pridobila stanovanja v občini Kamnik (+42,0 %), najmanj v občini Nova Gorica (−2,9 %). Tam so stanovanja realno cenejša kot leta 2008.

Prikazane so občine z vsaj 40 primerljivimi prodajami stanovanj v letu 2008 in v letu 2025. Pri manjšem številu prodaj mediana preveč niha, da bi bila primerjava dveh let zanesljiva. Število prodaj se izpiše, če se z miško ustavite na imenu. Trenutne cene vseh občin so na strani cene nepremičnin po občinah.

Naše številke se ujemajo z letnim poročilom GURS, uradni indeks SURS pa kaže nižjo rast. Razlika je največja v Ljubljani in je nastala po letu 2020. Primerjava je izračunana enkrat, po stanju 29. september 2026.

Najmočnejši preizkus so ponovne prodaje istih stanovanj: isto stanovanje, prodano dvakrat, ima enako lokacijo, velikost in nadstropje, zato sprememba cene ni posledica tega, kaj se je tisto leto prodajalo. V Ljubljani je takih parov 3.641 in dajo podoben rezultat kot mediana in kot ocena GURS.

Indeks SURS se od teh izračunov razlikuje v treh stvareh:

• Zajem. SURS upošteva samo nakupe gospodinjstev. Naš izračun zajema vse prodaje na prostem trgu, ne glede na kupca.
• Prilagoditev kakovosti. SURS cene prilagodi s hedonskim modelom, v katerem je tudi vrednostna cona. Del rasti cen lahko tak model pripiše lastnostim stanovanja.
• Pozno prijavljeni posli. SURS prvi izračun naredi iz poslov, ki jih prejme 65 dni po koncu četrtletja. V Ljubljani je bila v letih 2019–2024 mediana poslov, vpisanih po tem roku, za 14 do 18 % višja od pravočasno vpisanih. To pojasni manjši del razlike, ne večine.

Točnega vzroka brez podatkov SURS ni mogoče določiti. Do leta 2020 se naša mediana in indeks SURS razlikujeta le za nekaj odstotkov, zato razlika ne spremeni slike o padcu po letu 2008 in o dnu leta 2014. Kako nastanejo podatki v evidenci, opisuje vodič Evidenca trga nepremičnin.

• Ni donos naložbe. Lastnik prejema najemnino ali prihrani svojo, plačuje pa vzdrževanje, davke in stroške nakupa. Nič od tega ni v ceni na kvadratni meter.
• Kredit spremeni račun. Inflacija zmanjšuje tudi realno vrednost dolga. Kdor je kupil s kreditom, je vložil manj lastnega denarja, zato je njegov izid drugačen od izida kupca z gotovino.
• Mediana ni vaša nepremičnina. Kaže sredino vseh prodaj v občini. Vaše stanovanje se od nje razlikuje po lokaciji, stanju in nadstropju; to pokaže primerjava s primerljivimi prodajami.
• Podatki so za stanovanja. Za hiše evidenca pred letom 2013 nima površin, zato primerljive vrste od 2008 ni. Po indeksu SURS so rabljene hiše od 2008 do 2025 nominalno zrasle za 48 %.
• Leto 2025 se bo še dopolnilo. Del poslov se v evidenco vpiše z zamudo in ti so praviloma dražji, zato se lahko mediana za 2025 nekoliko zviša.