Energetska izkaznica: kdaj je obvezna in kaj pove razred

Energetsko izkaznico ureja Zakon o učinkoviti rabi energije (ZURE, Uradni list RS, št. 158/20), podrobnosti pa Pravilnik o metodologiji izdelave in izdaji energetskih izkaznic stavb (Uradni list RS, št. 4/23). Lastnik jo mora zagotoviti za stavbo ali njen posamezni del, ki se zgradi, proda ali odda v najem.

Izkaznico je treba kupcu ali najemniku predložiti najpozneje pred sklenitvijo pogodbe, v izvirniku ali kopiji. Kdor prodaja ali oddaja stavbo še pred uporabnim dovoljenjem, najprej izroči izkaz o energijskih lastnostih stavbe, izkaznico pa po pridobitvi dovoljenja.

Pri prodaji je izkaznica eden od dokumentov, ki jih je smiselno urediti pred oglasom. Celoten seznam je v vodiču Prodaja nepremičnine, kupčev kontrolni seznam pa v vodiču Nakup nepremičnine.

Dve pogosti zmoti: stavbe kulturne dediščine niso izvzete in tudi počitniške hiše, ki se uporabljajo le del leta, niso izvzete. Nobene od teh izjem v zakonu ni.

Energijski razred na računski izkaznici je določen z letno potrebno toploto za ogrevanje na kvadratni meter kondicionirane površine. Pove, koliko toplote stavba potrebuje zaradi svojega ovoja in oblike, ne koliko je prejšnji lastnik dejansko porabil.

Vir: 6. člen Pravilnika o metodologiji izdelave in izdaji energetskih izkaznic stavb (Uradni list RS, št. 4/23).

Izkaznica je računska ali merjena. Računska se izda za nove stavbe ter obstoječe stanovanjske stavbe in stanovanja; merjena za obstoječe nestanovanjske stavbe na podlagi izmerjene porabe zadnjih treh koledarskih let. Merjena izkaznica nima razreda.

Kako so razredi razporejeni v resnici, pokaže javni register: 37,3 % izkaznic stanovanj in hiš je v razredih E, F ali G.

Vir: javni register energetskih izkaznic, ministrstvo, pristojno za energijo; izračun portala Cena na kvadrat, izkaznice, izdane do 22. julij 2026. Register zajema stavbe, ki so izkaznico potrebovale, torej predvsem prodane in oddane, ne celotnega stavbnega fonda. Pri stanovanjih so štete izkaznice posameznih stanovanj, brez izkaznic za celotne večstanovanjske stavbe.

Lastnik mora zagotoviti, da so pri oglaševanju prodaje ali oddaje navedeni energijski kazalniki iz izkaznice. Izkaznico je zato treba naročiti pred objavo oglasa, ne pred podpisom.

• Računska izkaznica: v oglasu se navede energijski razred, na primer D.
• Merjena izkaznica: navede se številčna vrednost primarne energije.
• Izjema: pasice in oglaševanje celotne soseske, kjer lastnosti posameznih stavb niso navedene.
• Če izkaznica ni potrebna, mora oglas to navesti.

Oglaševanje nadzira Tržni inšpektorat. Globa za lastnika je 300 €, za odgovorno osebo pravne osebe, samostojnega podjetnika ali organa javnega sektorja 100 € (66. člen ZURE). Kako oglas sestaviti, da bo popoln, pomaga kreator oglasov.

Izkaznico izdela neodvisni strokovnjak z licenco, izda pa pooblaščena organizacija. Seznam objavlja ministrstvo, pristojno za energijo. Strošek nosi lastnik; v stavbi z več deli izkaznica za celotno stavbo šteje med stroške rednega upravljanja.

Po javno objavljenih cenikih izdelovalcev, 29. september 2026; cene so tržne in se razlikujejo po izdelovalcu, velikosti, dokumentaciji in potnih stroških. Vladna uredba iz leta 2014, ki je določala najvišje cene, je v Pravno-informacijskem sistemu vodena med obsoletnimi predpisi.

• Veljavnost je deset let. Novo lahko pridobite prej, na primer po zamenjavi oken ali izolaciji fasade. Zakon nove izkaznice po prenovi ne zahteva.
• Ena veljavna izkaznica. Nova izkaznica razveljavi prejšnjo.
• Blok ali stanovanje. Za stavbo z več deli se izkaznica praviloma izda za celotno stavbo in zadošča pri prodaji posameznega stanovanja. Ko obstaja, izkaznice za posamezno stanovanje ni več mogoče izdati.
• Brez etažne lastnine je mogoča samo izkaznica za celotno stavbo.

Pred naročilom zato pri upravniku preverite, ali izkaznica za blok že obstaja. Zveza potrošnikov Slovenije je v preizkusu leta 2024 ugotovila, da so različni izdelovalci isti hiši pripisali različne razrede, zato izdelovalcu predložite čim popolnejšo dokumentacijo.

1. 1. Zahtevajte izkaznico pred podpisom

   Prodajalec oziroma najemodajalec mora izvirnik ali kopijo veljavne energetske izkaznice predložiti najpozneje pred sklenitvijo pogodbe.

2. 2. Preverite veljavnost in na kaj se nanaša

   Na izkaznici preverite datum veljavnosti, ki je deset let od izdaje, ter ali je izdana za del stavbe ali za celotno stavbo.

3. 3. Poiščite jo v javnem registru

   Izdane izkaznice so vidne v javnem vpogledu v podatke o nepremičninah Geodetske uprave. Register je po zakonu javen; ministrstvo ga objavlja tudi kot datoteko z vsemi izkaznicami.

4. 4. Razred prevedite v strošek

   To naredi kalkulator na vrhu strani. Razred primerjajte z dejanskimi računi za ogrevanje, ki jih zahtevajte od prodajalca.

Razred je tudi pogajalski argument: razliko v letnem strošku ogrevanja in oceno stroška prenove prodajalec težko zavrne. Kako ga uporabiti, opisuje vodič Pogajanja za ceno nepremičnine.

Prodaje stanovanj iz Evidence trga nepremičnin smo povezali z izkaznico prodanega stanovanja oziroma stavbe, v kateri je. Stolpec Prodaj šteje prodaje zadnjih dveh let, ne izkaznic. Mediana dosežene cene na kvadratni meter po razredih:

Vir: ETN (GURS) in javni register energetskih izkaznic; izračun portala Cena na kvadrat. Tržne prodaje stanovanj zadnjih dveh let, pri katerih je v registru izkaznica stanovanja ali celotne stavbe; razredi z manj kot 30 prodajami niso prikazani. Javno objavljeni register sega do sredine leta 2016, starejših izkaznic v njem ni.

Te razlike ni mogoče pripisati samo razredu. Stanovanja razreda C so se prodajala po 2874 €/m², razreda F po 1891 €/m², vendar so stanovanja razreda F tudi bistveno starejša (mediana leta izgradnje 1948 proti 1977) in na drugih lokacijah. Slabši razred gre praviloma skupaj s starejšo stavbo, slabšim stanjem in cenejšo lokacijo. Tabela torej pokaže, s čim je razred povezan, ne koliko je vreden sam po sebi.

Koliko je vredna konkretna nepremičnina, povedo prodaje primerljivih nepremičnin v njeni okolici. To za izbrani naslov izračuna tržno poročilo.

Prenovljena evropska direktiva o energetski učinkovitosti stavb (EU) 2024/1275 predvideva enotno lestvico razredov od A do G, pri kateri razred temelji na porabi primarne energije in je G namenjen stavbam z najslabšimi lastnostmi. Rok za prenos v nacionalno zakonodajo je bil 29. maj 2026.

Slovenija novega zakona (ZURE-1) do 29. september 2026 ni sprejela. Veljajo torej razredi od A1 do G, desetletna veljavnost in izjema za najem, krajši od enega leta. Osnutek zakona iz februarja 2025 je med drugim predvideval izkaznico tudi po večji prenovi in navedbo razreda v spletnih oglasih; ali bo tako sprejet, ni znano.

Stanje predpisov: 29. september 2026. Ob sprejetju novega zakona bo ta stran posodobljena.