Stanovanjski kredit: kalkulator obroka in skupnega stroška

Stanovanjski krediti se pri nas odplačujejo anuitetno: mesečni znesek je ves čas enak. Znotraj njega se plačujeta dve stvari – obresti od preostalega dolga in del glavnice. Ker je dolg na začetku največji, so na začetku največje tudi obresti in glavnica se znižuje počasi. Proti koncu je obratno.

Iz tega sledita dve praktični posledici. Prvič, predčasno odplačilo se najbolj izplača v prvih letih, ko obresti tečejo od visokega dolga. Drugič, po nekaj letih odplačevanja je odplačane glavnice bistveno manj, kot bi človek pričakoval iz števila plačanih obrokov – razpredelnica v kalkulatorju to pokaže po letih.

Variabilna mera je sestavljena iz referenčne obrestne mere (euribor) in pribitka banke. Euribor se spreminja, zato se spreminja tudi obrok – navzgor in navzdol. Fiksna mera je ob sklenitvi praviloma višja, a se obrok do konca dobe ne spremeni.

Odločitev ni v napovedovanju obrestnih mer, ampak v tem, koliko nihanja prenesete:

• Obrok blizu vaše zgornje meje pomeni, da dvig mere lahko ogrozi proračun – fiksna mera je varnejša.
• Dolga doba pomeni več priložnosti za spremembo mere, kar govori v prid fiksni.
• Kratka doba ali velika rezerva v proračunu pomeni, da nihanje prenesete; takrat je nižja variabilna mera lahko cenejša.

V kalkulatorju preizkusite scenarij z eno odstotno točko višjo mero. Če je razlika v obroku takšna, da bi vas motila, ste dobili odgovor.

Nominalna obrestna mera je cena denarja, efektivna obrestna mera (EOM) pa cena kredita. Vključuje stroške, ki jih nominalna mera ne pokaže:

• stroški odobritve in obdelave kreditne vloge;
• cenitev nepremičnine za banko;
• vodenje kreditnega računa in transakcijskega računa, če je pogoj;
• zavarovanje kredita ter zavarovanje nepremičnine, kadar ga banka zahteva;
• notarski zapis in vpis hipoteke v zemljiško knjigo.

Zato dve ponudbi z enako nominalno mero nista enaki. Zahtevajte informativni izračun z EOM in skupnim zneskom, ki ga boste plačali – to je edina številka, ki jo je smiselno primerjati med bankami.

Banka presoja dvoje: vas in zavarovanje.

• Kreditno sposobnost po makrobonitetnih omejitvah Banke Slovenije – največ polovica neto dohodka za vse obroke in zajamčen minimalni mesečni ostanek. Podrobno v kalkulatorju kreditne sposobnosti.
• Stalnost dohodka in zaposlitve ter plačilno zgodovino v bančnem registru.
• Vrednost in pravno stanje nepremičnine – cenitev, zemljiškoknjižni izpisek, urejeno etažno lastnino, gradbeno in uporabno dovoljenje.

Zadnja postavka je razlog, da se je vredno o pravnem stanju prepričati, še preden plačate aro. Kontrolni seznam je v vodiču Nakup nepremičnine, razliko med cenitvijo za banko in analizo tržne cene pa pojasnjuje Cenitev nepremičnine.

1. Primerjava po nominalni meri. Nižja mera z višjimi stroški je lahko dražji kredit.
2. Obrok na zgornji meji sposobnosti. Rezerve ni za dvig mere, izpad dohodka ali okvaro strehe.
3. Podaljšanje dobe zaradi previsoke cene nepremičnine. Cena, ki je nad tržno, se ne popravi z daljšim kreditom – samo dražje se plača.
4. Zanašanje na bančno cenitev kot potrditev cene. Cenitev ščiti banko, ne kupca.