Koliko nepremičnine si lahko privoščim in kje jo dobim

Proračun za nakup ima tri dele, od katerih se dva pogosto precenita in eden podceni.

• Prihranki. Banka jih zahteva kot lastno udeležbo, ker praviloma ne financira celotne vrednosti nepremičnine. Del prihrankov pa ne sme iti v kupnino – potrebni so za stroške ob nakupu.
• Kredit. Omejen je z mesečnim obrokom, ki ga zmorete, in z omejitvami, ki jih banka mora upoštevati. Koliko kredita to pomeni pri vašem dohodku, izračuna kalkulator kreditne sposobnosti, kako je sestavljen obrok pa kalkulator kredita.
• Rezerva za stroške in prenovo. Odšteje se od proračuna, ne prišteje. Kupci jo najpogosteje izpustijo in se z njo srečajo šele pri notarju.

Praktično pravilo: če proračun izkoristite do zadnjega evra, ste kupili tveganje. Zamenjava oken, sanacija strehe ali izpad dohodka so predvidljivi dogodki, ne presenečenja.

• Notarska overitev podpisa prodajalca na zemljiškoknjižnem dovolilu in po potrebi notarska hramba kupnine.
• Sodna taksa za zemljiškoknjižni predlog za vpis lastninske pravice.
• Cenitev za banko in stroški odobritve kredita ter vpisa hipoteke.
• Provizija agencije, če ste vi sklenili pogodbo o posredovanju. Zakonske meje pri stanovanjih in hišah fizičnih oseb od oktobra 2025 ni več – podrobno v vodiču Provizija nepremičninske agencije.
• Selitev, oprema in nujna prenova. Pri starejših stanovanjih največkrat prav ta postavka odloči, ali je bila cena res ugodna.

Davek na promet nepremičnin v višini 2 % je obveznost prodajalca, razen če pogodba izrecno določa drugače, zato v kupčev proračun praviloma ne sodi. Celoten pregled je v vodičih Nakup nepremičnine in Prodaja nepremičnine.

Seznam občin v kalkulatorju je izračunan iz median dejansko doseženih cen zadnjih dveh koledarskih let. Upoštevane so občine z vsaj desetimi prodajami izbrane vrste, da mediana ni odvisna od nekaj posameznih poslov.

Trije premisleki, preden seznam vzamete zares:

• Občina ni soseska. Znotraj Ljubljane so razlike med deli mesta primerljive z razlikami med občinami. Seznam uporabite za izbor območij, ne za ceno konkretne nepremičnine.
• Nizka cena je pogosto plačilo za nižjo likvidnost. Kjer je prodaj malo, traja nadaljnja prodaja dlje. Podrobneje na lestvici najcenejših občin.
• Prištejte pot na delo. Cenejša občina, ki pomeni uro vožnje na dan, ima svojo ceno v denarju in času.

Ko izberete območje in najdete konkretno nepremičnino, je zadnji korak preverjanje njene cene s primerljivimi prodajami v neposredni okolici – to naredi tržno poročilo.