Provizija nepremičninske agencije: koliko znaša in kaj vključuje

Zakon o nepremičninskem posredovanju je v 5. členu določal, da plačilo za posredovanje pri nakupu ali prodaji iste nepremičnine ne sme presegati 4 % pogodbene cene, pri najemnih poslih pa 4 % pogodbene vrednosti, vendar ne več kot ena mesečna najemnina in ne manj kot 150 €. Pogodba, sklenjena v nasprotju s tem, je bila nična.

Ustavno sodišče je te omejitve odpravljalo v dveh korakih. Leta 2023 jih je razveljavilo za posle, v katerih ne sodelujejo fizične osebe. Preostanek – torej prodajo in oddajo enostanovanjskih hiš ter stanovanj, kjer je kupec oziroma najemnik fizična oseba – je razveljavilo z odločbo, sprejeto 29. septembra 2025 in objavljeno v Uradnem listu RS št. 76/2025 dne 3. oktobra 2025.

Razlog ni bil v tem, da bi bilo varstvo potrošnikov in dostopnost stanovanj nelegitimen cilj, temveč v tem, da omejitev provizije po presoji sodišča ni bila nujen in sorazmeren poseg v svobodno gospodarsko pobudo nepremičninskih družb.

Stanje ob objavi tega vodiča (8. september 2026). Zakonodajalec lahko področje uredi na novo, zato pred podpisom pogodbe preverite veljavno besedilo zakona. Za konkreten posel se posvetujte s pravnim strokovnjakom – ta vodič je informativen.

Odprava zgornje meje ne pomeni, da so provizije čez noč poskočile: konkurenca med agencijami je ostala enaka. V praksi se pri prodaji stanovanj in hiš odstotki še naprej gibljejo pretežno med 2 in 4 odstotki pogodbene cene, z odstopanji navzgor pri zahtevnejših ali nizkocenovnih nepremičninah in navzdol pri dragih, ki se prodajo hitro.

Na višino v pogajanju vplivajo:

• Vrednost nepremičnine. Pri višjih zneskih je odstotek praviloma nižji, ker je delo agencije podobno, provizija pa bistveno večja.
• Ekskluziva. Izključno posredovanje za določen čas je za agencijo vrednejše in je najmočnejši argument za nižji odstotek.
• Pričakovana hitrost prodaje. Realno ocenjena cena skrajša čas trženja, kar je za agencijo strošek manj.
• Obseg storitev. Fotografiranje, urejanje dokumentacije, sestava pogodbe in vodenje do zemljiške knjige niso samoumevni – ali so v proviziji ali niso.
• Kdo je naročitelj. Če pogodbo o posredovanju skleneta obe stranki, vsaka plača po svoji pogodbi.

Pozor na DDV. Storitev posredovanja je obdavčena z 22-odstotnim DDV. Ponudba "3 %" in ponudba "3 % + DDV" se pri stanovanju za 200.000 € razlikujeta za okoli 1.300 €.

En odstotek pogajanja je pri običajnem stanovanju vreden približno toliko kot celotna prenova kopalnice. Prav toliko – pogosto pa več – je vredna tudi pravilno postavljena cena: če je nepremičnina ocenjena nekaj odstotkov pod tržno vrednostjo, izgubljeni znesek preseže celotno provizijo. Zato ceno preverite neodvisno, preden podpišete pogodbo o posredovanju.

Razveljavljena je bila omejitev zneska, ne celotna ureditev posredovanja. V veljavi ostaja:

• Pisna pogodba o posredovanju. Brez nje agencija plačila ne more zahtevati; zaračuna ga lahko le naročitelju, s katerim je pogodbo sklenila.
• Splošni pogoji poslovanja, ki morajo biti stranki na voljo in v katerih so opredeljene storitve.
• Dodatne storitve največ po dejanskih stroških in le, če so pisno dogovorjene ter navedene v splošnih pogojih in pogodbi.
• Pogoji za opravljanje dejavnosti: vpis v register nepremičninskih posrednikov, strokovni izpit posrednika in obvezno zavarovanje odgovornosti.
• Dolžnost skrbnega ravnanja in obveščanja, vključno z opozorilom na pravno stanje nepremičnine in na okoliščine, pomembne za odločitev stranke.

Če agencija plačilo zaračuna brez sklenjene pogodbe o posredovanju ali za storitve, ki niso bile dogovorjene, je to razlog za ugovor in za prijavo pristojnemu inšpektoratu oziroma tržnemu inšpektoratu.

1. Višina plačila in ali je z DDV. Zapisano v odstotku in v okvirnem znesku, ne le v odstotku.
2. Kdaj plačilo zapade. Praviloma ob sklenitvi pogodbe, ki je posledica posredovanja. Bodite pozorni na določbe o plačilu ob "pripeljanem kupcu" tudi po prenehanju pogodbe.
3. Obseg storitev. Kaj je vključeno: fotografiranje, oglaševanje na katerih portalih, vodenje ogledov, preverjanje pravnega stanja, sestava pogodbe, spremljanje do vpisa v zemljiško knjigo.
4. Dodatne storitve in njihova cena, ločeno navedene.
5. Trajanje pogodbe in odpoved. Rok, odpovedni rok in posledice odpovedi.
6. Ekskluzivnost, če je dogovorjena, in kaj velja, če kupca najdete sami.
7. Kdo je naročitelj in ali agencija posreduje tudi za nasprotno stranko.

Pogodbo odnesite domov in jo preberite. Agencija, ki podpis zahteva takoj na prvem sestanku, vam s tem pove nekaj o tem, kako bo vodila pogajanja z vašim kupcem.

• Kolikšna je provizija in ali je navedena z DDV?
• Kaj natančno je v provizijo vključeno in kaj se doplača?
• Kako ste prišli do predlagane cene – na katerih doseženih prodajah temelji?
• Koliko podobnih nepremičnin ste v tej soseski prodali v zadnjem letu in v kolikšnem času?
• Ali je pogodba ekskluzivna, za koliko časa in kako jo lahko odpovem?
• Kdaj natančno nastane obveznost plačila?
• Ali posredujete tudi za kupca in kdo v tem primeru plača kaj?

Tretje vprašanje je najpomembnejše. Agent, ki ceno utemelji s primerljivimi doseženimi prodajami z datumi in cenami na kvadratni meter, dela na podatkih. Agent, ki jo utemelji z oglasi v soseski, ugiba – in vaš denar je tisti, ki nosi napako. Kako se cena določi iz primerljivih prodaj, pojasnjuje vodič Koliko je vredna moja nepremičnina.

Prihranek pri proviziji je resničen in pri stanovanju za 200.000 € znaša nekaj tisoč evrov. Toda primerjava ni "provizija proti nič", ampak "provizija proti temu, kar prodaja v lastni režiji stane po drugih poteh": čas za oglede in pogajanja, pridobivanje dokumentacije, tveganje pri pogodbi in – to je najdražje – tveganje napačne cene.

Če se odločite prodajati sami, si zagotovite tri stvari, ki jih ima agent: urejeno dokumentacijo, pošten opis in fotografije ter podatkovno podlago za ceno. Zadnjo dobite brezplačno na straneh po občinah in na zemljevidu prodaj, za konkreten naslov pa jo v pol minute sestavi tržno poročilo. Celoten postopek prodaje po korakih opisuje vodič Prodaja nepremičnine.

Če ste agent ali agencija, velja obratno: v svetu brez zakonske meje se provizija utemeljuje z dokazljivo storitvijo. Tržno poročilo z vašim logotipom, primerljivimi prodajami in analizo soseske je natanko tak dokaz – stranki pokaže, od kod izhaja predlagana cena, in pogovor premakne z odstotka na vsebino.