Provizija nepremičninske agencije: koliko znaša in kaj vključuje

Zakon o nepremičninskem posredovanju je v 5. členu določal, da plačilo za posredovanje pri nakupu ali prodaji iste nepremičnine ne sme presegati 4 % pogodbene cene, pri najemnih poslih pa 4 % pogodbene vrednosti, vendar ne več kot ena mesečna najemnina in ne manj kot 150 €. Pogodba, sklenjena v nasprotju s tem, je bila nična.

Ustavno sodišče je te omejitve odpravljalo v dveh korakih. Leta 2023 jih je razveljavilo za posle, v katerih ne sodelujejo fizične osebe. Za prodajo in oddajo enostanovanjskih hiš ter stanovanj, kjer je kupec oziroma najemnik fizična oseba, jih je razveljavilo z odločbo, sprejeto 29. septembra 2025 in objavljeno v Uradnem listu RS št. 76/2025 dne 3. oktobra 2025.

Sodišče ni oporekalo cilju, torej varstvu potrošnikov in dostopnosti stanovanj. Presodilo je, da omejitev provizije ni nujen in sorazmeren poseg v svobodno gospodarsko pobudo nepremičninskih družb.

Stanje ob objavi tega vodiča (8. september 2026). Zakonodajalec lahko področje uredi na novo, zato pred podpisom pogodbe preverite veljavno besedilo zakona. Vodič je informativen, za konkreten posel vprašajte pravnika.

Provizije po odpravi meje niso poskočile, ker se agencije še vedno potegujejo za iste stranke. Pri stanovanjih in hišah znašajo večinoma od 2 do 4 odstotke pogodbene cene. Več zaračunajo pri cenejših in težje prodajljivih nepremičninah, manj pri dragih, ki gredo hitro.

Na višino v pogajanju vplivajo:

• Vrednost nepremičnine: pri višji ceni je odstotek nižji, ker je dela približno enako, znesek pa precej večji.
• Ekskluziva: če agenciji za nekaj mesecev date izključno pravico do prodaje, imate najmočnejši argument za nižji odstotek.
• Hitrost prodaje: realno postavljena cena skrajša trženje, kar agencijo stane manj.
• Obseg storitev: fotografiranje, urejanje dokumentacije, sestava pogodbe in spremljanje do vpisa v zemljiško knjigo niso samoumevni. Vprašajte, kaj od tega je v proviziji.
• Kdo je naročitelj: če pogodbo o posredovanju skleneta obe stranki, vsaka plača po svoji pogodbi.

Na provizijo se plača 22-odstotni DDV. Ponudba »3 %« in ponudba »3 % + DDV« se pri stanovanju za 200.000 € razlikujeta za okoli 1.300 €.

En odstotek pri tem stanovanju je 2440 € z DDV, približno toliko kot nova kopalnica. Napačna cena stane več. Če agent stanovanje oceni 5 % pod tržno vrednostjo, izgubite 10.000 €, kar je več od celotne provizije. Ceno zato preverite sami, preden podpišete pogodbo o posredovanju.

Razveljavljena je bila omejitev zneska, ne celotna ureditev posredovanja. V veljavi ostaja:

• Pogodba o posredovanju mora biti pisna. Brez nje agencija plačila ne more zahtevati, zaračuna pa ga lahko le naročitelju, s katerim jo je sklenila.
• Agencija mora imeti splošne pogoje poslovanja, v katerih so opisane storitve, in vam jih dati na voljo.
• Dodatne storitve sme zaračunati le, če so pisno dogovorjene ter navedene v splošnih pogojih in pogodbi, in največ po dejanskih stroških.
• Posrednik mora biti vpisan v register nepremičninskih posrednikov, imeti strokovni izpit in zavarovanje odgovornosti.
• Ravnati mora skrbno in vas opozoriti na pravno stanje nepremičnine ter na vse, kar je pomembno za vašo odločitev.

Če agencija plačilo zaračuna brez sklenjene pogodbe o posredovanju ali za storitve, ki niso bile dogovorjene, lahko ugovarjate in jo prijavite tržnemu inšpektoratu.

1. Višina plačila in ali je z DDV. Zapisano v odstotku in v okvirnem znesku, ne le v odstotku.
2. Kdaj plačilo zapade. Praviloma ob sklenitvi pogodbe, ki je posledica posredovanja. Bodite pozorni na določbe o plačilu za »pripeljanega kupca« tudi po prenehanju pogodbe.
3. Obseg storitev. Kaj je vključeno: fotografiranje, oglaševanje na katerih portalih, vodenje ogledov, preverjanje pravnega stanja, sestava pogodbe, spremljanje do vpisa v zemljiško knjigo.
4. Dodatne storitve in njihova cena, ločeno navedene.
5. Trajanje pogodbe in odpoved. Rok, odpovedni rok in posledice odpovedi.
6. Ekskluzivnost, če je dogovorjena, in kaj velja, če kupca najdete sami.
7. Kdo je naročitelj in ali agencija posreduje tudi za nasprotno stranko.

Pogodbo odnesite domov in jo preberite. Agencija, ki podpis zahteva takoj na prvem sestanku, vam s tem pove nekaj o tem, kako bo vodila pogajanja z vašim kupcem.

• Kolikšna je provizija in ali je navedena z DDV?
• Kaj natančno je v provizijo vključeno in kaj se doplača?
• Na katerih doseženih prodajah temelji predlagana cena?
• Koliko podobnih nepremičnin ste v tej soseski prodali v zadnjem letu in v kolikšnem času?
• Ali je pogodba ekskluzivna, za koliko časa in kako jo lahko odpovem?
• Kdaj natančno nastane obveznost plačila?
• Ali posredujete tudi za kupca in kdo v tem primeru plača kaj?

Tretje vprašanje je najpomembnejše. Agent, ki ceno utemelji s primerljivimi doseženimi prodajami z datumi in cenami na kvadratni meter, dela na podatkih. Agent, ki jo utemelji z oglasi v soseski, ugiba, napako pa plačate vi. Kako se cena določi iz primerljivih prodaj, pojasnjuje vodič Koliko je vredna moja nepremičnina.

Prihranek pri proviziji je resničen in pri stanovanju za 200.000 € znaša nekaj tisoč evrov. Proti njemu pa postavite, kar vas prodaja na svoje stane drugače: čas za oglede in pogajanja, pridobivanje dokumentacije, tveganje pri pogodbi in najdražje od vsega, tveganje napačne cene.

Če se odločite prodajati sami, si zagotovite tri stvari, ki jih ima agent: urejeno dokumentacijo, pošten opis in fotografije ter podatkovno podlago za ceno. Zadnjo dobite brezplačno na straneh po občinah in na zemljevidu prodaj, za konkreten naslov pa jo v pol minute sestavi tržno poročilo. Celoten postopek prodaje po korakih opisuje vodič Prodaja nepremičnine.

Agenti imajo obratno težavo. Brez zakonske meje mora provizijo upravičiti storitev, ki jo stranka vidi. Tržno poročilo z vašim logotipom, primerljivimi prodajami in analizo soseske stranki pokaže, od kod je predlagana cena, in pogovor premakne z odstotka na vsebino.