Davek na promet nepremičnin: kdo ga plača in do kdaj

Zakon o davku na promet nepremičnin (ZDPN-2) določa, da je zavezanec prodajalec. Pri prodaji solastniških deležev je zavezanec vsak prodajalec posebej, pri zamenjavi vsak udeleženec za vrednost nepremičnine, ki jo odda.

Stranki se lahko dogovorita, da davek plača kupec. Kupec ima tedaj v postopku položaj stranke, odločbo pa FURS še vedno naslovi na prodajalca. Če kupec ne plača v roku, se obresti in izterjava začnejo pri prodajalcu, ki lahko znesek po pogodbi zahteva od kupca.

Osnova za davek je prodajna cena: vse, kar prodajalec za nepremičnino dobi, v denarju, stvareh, storitvah ali prevzetih dolgovih. Pri finančnem najemu se stroški financiranja ne vštejejo, če so v pogodbi prikazani ločeno.

Do leta 2016 je bila osnova lahko tudi 80 % posplošene vrednosti nepremičnine. To določbo je ustavno sodišče razveljavilo z odločbo U-I-168/15 (Uradni list RS, št. 25/16). Posplošena vrednost GURS zato ni več davčna osnova.

FURS pa ima pravico preveriti, ali pogodbena cena ustreza tržni vrednosti. Če dvomi, vrednost ugotovi v odmernem postopku, na primer s primerjavo s cenami na kvadratni meter na območju ali s prodajami primerljivih nepremičnin. Prodajalec lahko takšno oceno izpodbija s cenitvijo, ki jo plača sam. Cena, ki je bistveno pod prodajami v isti ulici, je torej tveganje za obe strani.

Kakšne prodaje FURS vidi za vaš naslov, pokaže tržno poročilo: primerljive prodaje iz iste evidence, s ceno na kvadratni meter in datumom.

Davek na promet nepremičnin se ne plača od prenosa, od katerega je bil obračunan DDV. Kateri davek velja, določi Zakon o DDV glede na prodajalca in starost stavbe:

Znižana stopnja velja za stavbe, namenjene trajnemu bivanju, kot del socialne politike. Meja je 120 m² uporabne površine za stanovanje v večstanovanjski stavbi in 250 m² za enostanovanjsko hišo. Kako sta obdavčena parkirno mesto in shramba, ki ju kupite zraven, preverite pri prodajalcu, preden podpišete predpogodbo.

Pri novogradnji je DDV že vključen v ceno, zato kupec poleg nje ne plača ničesar. Če pogodba navaja ceno brez DDV, je treba znesek povečati za 9,5 ali 22 %.

Poleg prodaje se z 2 % obdavčijo tudi posli, pri katerih lastništvo preide za plačilo:

• zamenjava ene nepremičnine za drugo,
• finančni najem nepremičnine,
• razdelitev solastnine, pri kateri solastnik dobi več od svojega deleža in drugega izplača,
• odplačna ustanovitev, prenos ali oddaja stavbne pravice,
• pridobitev lastnine s priposestvovanjem, če davek ob prvotnem poslu ni bil plačan,
• priznanje lastnine zaradi gradnje čez mejo ali povečanja vrednosti tuje nepremičnine.

Darilo in dediščina nista promet nepremičnin. Obdavčena sta z davkom na dediščine in darila, ki ga plača prejemnik. Kdo ga plača in koliko, pojasnjujeta vodiča Darilna pogodba za nepremičnino in Davek na dediščino.

Davek na promet nepremičnin se ne plača od:

• prenosa pri razdelitvi premoženja med zakonci, zunajzakonskimi partnerji ali partnerji v partnerski zvezi, med trajanjem ali ob prenehanju zveze,
• prenosa ob razdrtju pogodbe o prenosu nepremičnine,
• razlastitve in prodaje namesto razlastitve,
• kulturnega spomenika, ki je dostopen javnosti po sporazumu z ministrstvom,
• prenosa zemljišč v komasaciji in drugih agrarnih operacijah,
• nepremičnine kot stvarnega vložka ob ustanovitvi ali dokapitalizaciji družbe,
• prenosa v prisilni izterjavi davkov ter pri likvidaciji in statusnem preoblikovanju družbe.

Oprostitev uveljavljate v napovedi. Notar za overitev podpisa potrebuje dokaz o plačanem davku ali o tem, da ga ni treba plačati.

1. 1. Podpis pogodbe

   Z dnem podpisa kupoprodajne pogodbe nastane davčna obveznost. Če je za prenos potrebno dovoljenje državnega organa, nastane z vročitvijo dovoljenja.

2. 2. Napoved v 15 dneh

   Prodajalec v 15 dneh odda napoved pri finančnem uradu, kjer nepremičnina leži, najlažje v eDavkih. Priloži pogodbo, pri nepremičnini, ki še ni vpisana v zemljiško knjigo, pa tudi dokazilo, kako jo je pridobil.

3. 3. Odločba

   Finančni urad izda odločbo o odmeri v 30 dneh po prejemu napovedi. Odločba velja za vročeno 15. dan od odprave.

4. 4. Plačilo v 30 dneh

   Davek je treba plačati v 30 dneh od vročitve odločbe. Po izteku roka tečejo zamudne obresti po 0,0247 % na dan.

5. 5. Overitev in zemljiška knjiga

   Brez dokaza o plačanem davku ali o oprostitvi notar ne overi podpisa prodajalca, zato kupec ne more vložiti predloga za vpis v zemljiško knjigo.

Prodajalec fizična oseba lahko poleg DPN plača tudi dohodnino od dobička iz kapitala: 25 % pod pet let lastništva, nato 20 in 15 %, po 15 letih nič. Koliko ostane po obeh davkih in proviziji, izračuna kalkulator neto izkupička.

Kdor napovedi ne odda, FURS davek odmeri po uradni dolžnosti. Pravica do odmere zastara v petih letih od dneva, ko bi bilo treba davek napovedati. FURS priporoča, da zamujeno napoved oddate sami, preden postopek začne po uradni dolžnosti.

Vir: FURS, Obdavčitev z davkom na promet nepremičnin (8. izdaja, november 2024) in Brošura o obdavčitvi nepremičnin (8. izdaja, september 2026). Stanje 27. oktober 2026.