Darilna pogodba za nepremičnino: kdo plača davek in koliko

Davek na darila plača obdarjenec, fizična oseba ali pravna oseba zasebnega prava, ki prejme premoženje brez plačila. Ureja ga Zakon o davku na dediščine in darila (ZDDD), ki obdarjence razvrsti po dednih redih iz Zakona o dedovanju.

Pri sorodstvu je pomembna smer. Nečak, ki dobi stanovanje od tete, je v drugem dednem redu. Teta, ki dobi stanovanje od nečaka, je v tretjem. Oproščeni so še kmet, ki dobi kmetijsko ali gozdno zemljišče, če ga pet let ne proda in obdeluje, in obdarjenec, ki dobi kulturni spomenik in ga deset let ne odtuji.

Davek je progresiven. Za vsak razred vrednosti velja svoja stopnja, ki se uporabi le za del osnove nad spodnjo mejo razreda. Stanovanje za 180.000 €, ki ga dobi nečak, je obdavčeno z 12.800 €: 6.400 € za prvih 100.000 € in 8 % od preostalih 80.000 €. Isto stanovanje prijatelju pomeni 37.600 € davka.

Če isti darovalec v dvanajstih mesecih podari več daril, se njihove vrednosti seštejejo in obdavčijo skupaj. Darilo, razdeljeno na več pogodb v istem letu, zato davka ne zniža.

Osnova je tržna vrednost nepremičnine na dan podpisa pogodbe, zmanjšana za dolgove, stroške in bremena, ki jih prevzame obdarjenec. Če obdarjenec prevzame kredit, zavarovan s hipoteko na podarjenem stanovanju, se osnova zniža za preostanek kredita.

Do leta 2016 je bila osnova 80 % posplošene vrednosti GURS. Ustavno sodišče je to določbo razveljavilo (U-I-190/15, Uradni list RS, št. 36/16). Zdaj FURS preveri, ali vrednost v napovedi ustreza tržni, in jo v primeru dvoma ugotovi sam, s primerjavo s cenami na kvadratni meter ali s prodajami primerljivih nepremičnin. Zavezanec lahko oceno izpodbija s cenitvijo, ki jo plača sam. Zakaj se posplošena vrednost razlikuje od tržne, pojasnjuje vodič Posplošena vrednost nepremičnine.

Vrednost je pomembna dvakrat: za davek na darilo in pozneje kot nabavna vrednost, ko obdarjenec nepremičnino proda. Kakšne prodaje FURS vidi za vaš naslov, pokaže tržno poročilo.

1. 1. Ugotovite tržno vrednost

   Vrednost v napovedi mora ustrezati tržni vrednosti. FURS jo lahko preveri s primerljivimi prodajami, zato jo ugotovite vnaprej.

2. 2. Sklenite darilno pogodbo

   Pogodba mora biti pisna, podpis darovalca pa overjen, ker vsebuje zemljiškoknjižno dovolilo. Med zakoncema je obvezen notarski zapis.

3. 3. Napoved v 15 dneh

   Obdarjenec v 15 dneh od podpisa odda napoved za odmero davka na darilo pri finančnem uradu, kjer nepremičnina leži, tudi kadar je davka oproščen.

4. 4. Odločba in plačilo

   Finančni urad izda odločbo v 30 dneh po napovedi. Davek je treba plačati v 30 dneh od vročitve odločbe.

5. 5. Vpis v zemljiško knjigo

   Z odločbo o plačanem davku ali oprostitvi notar overi podpis, nato se vloži predlog za vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo.

Kdor napovedi ne odda v roku, se kaznuje z globo od 210 do 1.200 €. Pravica FURS do odmere zastara v petih letih od dneva, ko bi bilo treba darilo napovedati. Brez odločbe notar ne overi podpisa, zato vpis v zemljiško knjigo ni mogoč.

Vir: FURS, Obdavčitev z davkom na dediščine in darila (6. izdaja, november 2024).

Za dohodnino je darilo odsvojitev kapitala, enako kot prodaja. Darovalec fizična oseba zato ugotavlja dobiček: razliko med tržno vrednostjo ob darilu in vrednostjo, po kateri je nepremičnino pridobil, skupaj z vlaganji. Stopnja je 25 % pod pet let imetništva, nato 20 % in 15 %, po 15 letih nič.

Pri odlogu se dobiček ob darilu ne ugotavlja. Ugotavljanje se po pojasnilu FURS odloži do naslednje obdavčljive odsvojitve podarjene nepremičnine, torej do prodaje, ki jo opravi obdarjenec. Obdarjenec naj zato hrani darovalčeve listine o nakupu in vlaganjih.

Babica, ki vnuku podari stanovanje, kupljeno pred osmimi leti s 100.000 €, ki je danes vredno 180.000 €, plača okoli 15.000 € dohodnine, čeprav vnuk davka na darilo ne plača. V takšnem primeru je smiselno preveriti, ali ne bi bilo ugodneje darilo otroku ali počakati do izteka 15 let.

Darovalec si lahko na podarjeni nepremičnini pridrži dosmrtni užitek ali služnost stanovanja. Podarjeni ali podedovani užitek nepremičnine ni obdavčen. Kako služnosti nastanejo in prenehajo, pojasnjuje vodič Služnost.