Služnost: kdaj imate pravico do poti čez sosedovo parcelo

Po 210. členu Stvarnopravnega zakonika (SPZ) je služnost pravica uporabljati tujo stvar ali izkoriščati pravico oziroma zahtevati od lastnika, da opušča določena dejanja, ki bi jih sicer smel izvrševati na svoji stvari. Nepremičnina, ki služnost nosi, je služeča, tista, ki ima od nje korist, gospodujoča.

Stvarna služnost lastnika služeče nepremičnine ne more obvezati k dejanju. Sosed vam mora dovoliti prehod, poti pa vam ni dolžan vzdrževati. Služnost je lahko ustanovljena tudi za določen čas ali le za del leta.

Osebne služnosti ni mogoče prenesti, zakon pa lahko dovoli prenos njenega izvrševanja. Starši si ob darilu stanovanja otroku pogosto pridržijo užitek ali služnost stanovanja; davek na darila se od užitka ne plača. Kako poteka darilo, pojasnjuje vodič Darilna pogodba za nepremičnino.

• S pravnim poslom: lastnika skleneta pogodbo o služnosti, ki mora vsebovati zemljiškoknjižno dovolilo z overjenim podpisom lastnika služeče parcele. Služnost nastane z vpisom v zemljiško knjigo.
• Z odločbo sodišča ali upravnega organa, na primer pri nujni poti, delitvi solastnine ali razlastitvi v javno korist.
• S priposestvovanjem, ko so izpolnjeni pogoji iz 217. člena SPZ.

Pogodba naj natančno opiše potek poti, širino, namen (peš, z avtom, s traktorjem) in morebitno plačilo. Priložen naj bo geodetski prikaz. Nejasna služnost je najpogostejši vzrok sporov med sosedi.

Dobra vera pomeni, da imetnik ni vedel in ni mogel vedeti, da pravice nima, na primer ker je pot uporabljal na podlagi ustnega dogovora s prejšnjim lastnikom. Priposestvovana služnost obstaja že pred vpisom, a dokler ni vpisana, je ni mogoče uveljavljati proti kupcu, ki je v dobri veri zaupal zemljiški knjigi. Zato jo vpišite: z izjavo lastnika ali s tožbo na ugotovitev služnosti.

Lastninsko pravico na delu sosedove parcele se priposestvuje drugače: v desetih letih dobroverne lastniške posesti. Pojasnjuje jo vodič Priposestvovanje nepremičnine.

Sodišče dovoli nujno pot za nepremičnino, ki nima za redno rabo potrebne zveze z javno cesto ali bi bila ta povezana z nesorazmernimi stroški (88. člen SPZ). Nujne poti ne dovoli, če bi z njo onemogočilo ali znatno oviralo uporabo sosedove nepremičnine.

• sodišče pot določi tako, da čim manj obremeni tujo nepremičnino,
• upravičenec plača zavezancu primerno nadomestilo,
• nujno pot je mogoče spremeniti ali odpraviti, če zaradi spremenjenih okoliščin ni več potrebna, na primer ko upravičenec dobi drug dostop do javne ceste (90. člen SPZ).

Postopek je nepravdni, na okrajnem sodišču, kjer leži služeča nepremičnina. Preden ga začnete, poskusite s pogodbo: je hitrejša in cenejša, nadomestilo pa si lahko dogovorite sami.

Stvarna služnost se izvršuje na način, ki služečo stvar najmanj obremenjuje (219. člen SPZ). Če je za izvrševanje potrebna naprava, na primer utrjena pot ali most, stroške vzdrževanja nosi lastnik gospodujoče stvari. Če napravo uporablja tudi lastnik služeče, si stroške delita v sorazmerju s koristjo.

Če vam sosed začne zapirati pot, ukrepajte takoj: po treh letih neizvrševanja ob njegovem uporu služnost preneha, tudi vpisana. Tožba zaradi motenja posesti ima kratke roke.

Vpisane služnosti so v zemljiški knjigi, v razdelku bremen. Izpisek je od 26. 6. 2026 na portalu eSodstvo dostopen s prijavo SI-PASS. Preverite dvoje: ali je kupljena parcela obremenjena s tujo potjo ali vodom in ali ima sama vpisan dostop do ceste, če ga nima neposredno.

Nevpisane služnosti v zemljiški knjigi ne vidite. Na ogledu preverite, ali čez parcelo vodi uhojena pot, kolovoz ali vod, in prodajalca vprašajte, kdo jih uporablja. Parcela brez urejenega dostopa je težko zazidljiva: kako to preverite, pojasnjuje vodič Zazidljiva parcela.