Najem ali nakup: kdaj se nakup dejansko izplača

Najpogostejši argument za nakup se glasi: „Najemnina je 750 €, obrok bi bil 900 € – bolje, da plačujem sebi kot lastniku.“ V tem stavku sta dve napaki hkrati.

Prva: obrok in najemnina nista primerljiva zneska. Del obroka je odplačilo glavnice, ki ostane vaše kot lastniški delež – to ni strošek. Strošek je le del obresti. V prvih letih anuitetnega kredita je ta del velik, pozneje majhen, kar pomeni, da se primerjava spreminja skozi čas.

Druga: lastnik ima stroške, ki jih najemnik nima. Vzdrževanje, rezervni sklad, zavarovanje nepremičnine, nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča in obnove niso zajeti v obroku. Prav tako niso zajeti enkratni stroški nakupa in – ob morebitni prodaji – stroški prodaje.

Obstaja pa tudi napaka v nasprotno smer: „najem je metanje denarja skozi okno“. Ni. Najem sprosti kapital, ki bi sicer obtičal v lastni udeležbi, in ta kapital lahko dela drugje. Pošten izračun mora zato upoštevati tudi donos, ki bi ga prihranki prinesli, če v nepremičnino ne bi šli.

Model na tej strani primerja neto premoženje ob koncu obdobja pri obeh odločitvah, izhajajoč iz istega začetnega kapitala in iste mesečne zmožnosti.

• Pri nakupu se šteje vrednost nepremičnine ob koncu obdobja, zmanjšana za stroške prodaje in preostali dolg. Odšteti so plačane obresti, stroški lastništva in enkratni stroški nakupa.
• Pri najemu se šteje vrednost naložbenega portfelja: začetni prihranki, ki niso šli v lastno udeležbo, plus mesečna razlika, kadar je najemnina nižja od obroka s stroški lastništva.
• Kdor mesečno odšteje manj, razliko naloži. Brez tega pravila primerjava ni poštena – najemnik s 150 € manjšim izdatkom teh 150 € ne vrže stran.
• Najemnina raste po nastavljeni letni stopnji, prav tako vrednost nepremičnine.

Predpostavke – rast cen, rast najemnin, donos naložb, stroški lastništva, stroški nakupa in prodaje – so v kalkulatorju nastavljive in izpisane. Privzete vrednosti so konservativne ocene, ne napovedi.

Rezultat izračuna je prelomno leto: prvo leto, v katerem je neto premoženje ob nakupu večje kot ob najemu. Do takrat je najem ugodnejši, po njem nakup.

Pomembneje od same številke je, kako trdna je. V tipičnem slovenskem primeru – 220.000 € stanovanje, 750 € najemnine, 45.000 € prihrankov – prelomno leto pade nekje v peto leto. Toda:

• če cene stagnirajo, se nakup v petnajstih letih sploh ne povrne;
• če cene rastejo za dve odstotni točki hitreje, se povrne že v drugem letu;
• če naložbe donesejo tri odstotne točke več, se prelom zamakne za leta;
• če je najemnina petino nižja, se prelom prav tako zamakne za leta.

Iz tega sledi praktično pravilo: če se prelomno leto ob majhni spremembi predpostavk močno premakne, finančna razlika v vašem primeru ni odločilna. Takrat naj odločajo drugi razlogi – gotovost bivanja, mobilnost, družinske okoliščine.

• Kratko obdobje. Če obstaja resna možnost selitve v nekaj letih, stroškov nakupa in prodaje ni mogoče nadoknaditi.
• Negotova zaposlitev ali dohodek. Najem je mogoče odpovedati, kredit ne.
• Prihranki, ki komaj pokrijejo lastno udeležbo. Nakup brez rezerve pomeni, da vsaka okvara postane nov kredit.
• Zelo visoka razmerja med ceno in najemnino. Kjer je nakup v primerjavi z najemom drag, se prelomno leto potisne daleč.
• Kapital, ki drugje dela bolje. Če imate donosnejšo rabo denarja, ki jo znate izpeljati, jo v izračun vnesite kot donos naložb.

• Dolgo obdobje. Deset let in več izniči vpliv enkratnih stroškov posla.
• Stabilen dohodek in rezerva poleg lastne udeležbe.
• Visoka najemnina za primerljivo nepremičnino. Bolj ko je najem drag, prej se nakup povrne.
• Cena, skladna z doseženimi cenami v okolici. To je edini vhodni podatek, na katerega imate resničen vpliv – in prav zato najpomembnejši.
• Vrednost gotovosti. Lastno stanovanje pomeni, da vas nihče ne more izseliti in da lahko prenavljate. To ni v evrih, a je resnično.

Zadnji finančni korak pred podpisom je vedno isti: preveriti, ali je zahtevana cena skladna s tem, kar so kupci v tej soseski dejansko plačali. To pokaže tržno poročilo iz primerljivih prodaj, postopek nakupa po korakih pa vodič Nakup nepremičnine.