Evidenca trga nepremičnin: dejanske prodajne cene

Evidenca trga nepremičnin (ETN) je večnamenska javna zbirka podatkov o sklenjenih kupoprodajnih in najemnih poslih z nepremičninami. Vodi jo Geodetska uprava Republike Slovenije (GURS), natančneje njen Urad za množično vrednotenje nepremičnin.

Pravna podlaga je Zakon o množičnem vrednotenju nepremičnin (ZMVN-1), členi 34 do 38, vsebino pa podrobneje določa Pravilnik o evidenci trga nepremičnin (Uradni list RS, št. 35/18). Evidenca je bila vzpostavljena 1. januarja 2007; podatki o prodajah obstajajo od tega datuma, podatki o najemih v enotni zbirki pa od 1. julija 2013.

Država evidenco potrebuje za množično vrednotenje: iz doseženih cen nastanejo modeli, s katerimi GURS vsaki nepremičnini pripiše posplošeno vrednost. Za kupce, prodajalce in posrednike je pomembna iz drugega razloga: je edini vir, ki pove, koliko je bilo za nepremičnino dejansko plačano, ne koliko je prodajalec zahteval v oglasu.

Kupcu in prodajalcu fizični osebi v evidenco ni treba sporočiti ničesar. Podatki pridejo po poti, ki jo določa zakon:

Evidentirajo se samo odplačni najemi stavb in delov stavb, sklenjeni za najmanj šest mesecev. Poročajo še najemniki, ki so plačniki davka, ter upravljavci državnih in občinskih stavb.

Notarji in nepremičninske agencije v ETN ne poročajo; to so počeli le do sredine leta 2013. Za pravne osebe, ki posla ne sporočijo pravočasno ali sporočijo napačne podatke, zakon predvideva globo od 1200 do 15.000 €, za samostojne podjetnike od 800 do 10.000 € (47. člen ZMVN-1).

Stanje predpisov: 29. september 2026, prečiščeno besedilo ZMVN-1, ki se uporablja od 24. 7. 2026. Predlog iz julija 2025, po katerem bi fizične osebe najeme sporočale prek eDavkov, v veljavnem besedilu zakona ni.

Zapis o prodaji ima dva dela. Prvi so podatki iz pogodbe: datum sklenitve, vrsta posla, pogodbena cena in podatki o DDV. Drugi so podatki o nepremičnini, ki jih GURS prevzame iz katastra nepremičnin: naslov, občina, vrsta in dejanska raba, prodana površina, leto izgradnje, lega v stavbi in koordinate.

Tako je videti ena od zadnjih prodaj stanovanja v evidenci:

Isti posel z zemljevidom in zgodovino prodaj te enote je na strani posla št. 1004755.

Tri stvari, ki jih je treba vedeti pri branju:

• Pogodbena cena je skupna cena vseh nepremičnin v pogodbi in vključuje DDV, kadar je bil obračunan. Stanovanje, prodano skupaj z garažo in kletjo, ima eno ceno.
• Cene na kvadratni meter v evidenci ni. Izračuna se iz cene in prodane površine, zato je smiselna le, kadar je ceno mogoče pripisati eni nepremičnini. Kako to počnemo, opisuje metodologija.
• Nekateri podatki se ne zbirajo več. Nadstropje, atrij in parkirna mesta se ne zbirajo od julija 2019, število sob od aprila 2020.

Javni niso osebni podatki pogodbenih strank in posli, ki jih je družba označila za poslovno skrivnost. Iz evidence torej ni mogoče izvedeti, kdo je kupil ali prodal.

Vsaka prodaja ni tržna. Stanovanje, ki ga starši prodajo otroku, ali nepremičnina, prodana v izvršbi, ne povesta, koliko bi zanjo plačal kupec na prostem trgu. Zakon tržno ceno opredeli kot ceno iz pogodbe, ki je bila sklenjena brez prisile med skrbnima in medsebojno nepovezanima strankama na prostem trgu.

Strokovnjaki GURS posle pregledajo in vsakemu pripišejo oznako. Oznaka obstaja za posle, sklenjene od vključno leta 2015.

Vir: ETN, GURS; stanje baze portala. Med neopredeljenimi so tudi vsi posli, sklenjeni pred letom 2015, ko oznake še ni bilo.

Novejši posli so pogosto še v preverjanju, ker pregled poteka z zamikom. Na portalu Cena na kvadrat v cene štejemo oznake 1, 2 in 5, oznaki 3 in 4 pa ne; izključeni posli ostanejo vidni, a ne vplivajo na nobeno mediano.

V evidenci je 622.753 kupoprodajnih poslov. Po letu 2008 jih je bilo največ sklenjenih leta 2022 (37.347).

Vir: ETN, GURS; stanje baze portala. Leto 2007 je leto vzpostavitve evidence. Za posle iz let 2007 do 2013 GURS opozarja, da je bil isti posel lahko evidentiran večkrat; zato izstopa leto 2008 in ta leta niso neposredno primerljiva s poznejšimi.

GURS v letnem poročilu šteje pogodbe po svoji metodologiji, zato se uradne številke nekoliko razlikujejo od števila zapisov v zbirki:

Vir: GURS, Poročilo o slovenskem nepremičninskem trgu za leto 2025 (april 2026), zaokroženo. Po istem poročilu je bila vrednost poslov v letu 2025 okoli 3,1 milijarde evrov.

Od podpisa pogodbe do javne objave posel prehodi štiri korake:

1. Prodajalec odda napoved za odmero davka na promet nepremičnin.
2. Finančna uprava podatke pošlje GURS do 15. dne v naslednjem mesecu.
3. Posel je v javni zbirki viden sedmi dan po tem, ko je v evidenci uveljavljen.
4. GURS javni prenos podatkov osvežuje tedensko.

V praksi je prodaja vidna praviloma en do tri mesece po podpisu pogodbe. Posledica: zadnji meseci so vedno nepopolni. GURS je za letno poročilo 2025 uporabil podatke, prejete do 15. februarja 2026, in ocenil, da bo končno število poslov okoli 6 % višje.

Nizko število prodaj v zadnjem četrtletju zato ne pomeni, da se je trg ustavil. Portal Cena na kvadrat podatke prevzame ob vsaki tedenski objavi; najnovejša pogodba v bazi je bila sklenjena 10. september 2026. Kdor želi izvedeti za novo prodajo v svoji ulici takoj, ko se pojavi, si jo nastavi v Mojih območjih.

Pravilnik zagotavlja brezplačen javni dostop. Uradni poti sta dve, tretja je ta portal.

• Vpogled v aktualne cene nepremičnin je uradni pregledovalnik GURS.
• Javni geodetski podatki ponujajo prenos celotne zbirke prodaj in najemov po letih. Podatki so na voljo pod pogoji licence Creative Commons 4.0 s priznanjem avtorstva.
• Na Cena na kvadrat so posli na zemljevidu, po občinah in na lestvicah, z izračunano ceno na kvadratni meter in mediano.

GURS enkrat letno objavi tudi Poročilo o slovenskem nepremičninskem trgu, jeseni pa še polletno poročilo.

• Zajem ni popoln. GURS ocenjuje, da evidenca zajame najmanj 95 % vseh kupoprodajnih poslov.
• Novogradnje so pokrite slabše. Prodajalci prodaj z DDV pogosto ne sporočijo, zato je primarni trg v evidenci podcenjen.
• Najemni trg je pokrit slabo. Po navedbah GURS pravne osebe pogosto ne poročajo, fizične osebe pa najemov ne prijavijo ali sporočijo nerealne najemnine.
• Podatki so takšni, kot so bili sporočeni. GURS jih vodi, kot so jih posredovali zavezanci, zato so možne napake pri površini in ceni.
• Ena pogodba, več nepremičnin. Kadar cene ni mogoče pripisati posamezni nepremičnini, posel za izračun cen ni uporaben.
• Hiše so med seboj težko primerljive. GURS zato cene na kvadratni meter za hiše ne objavlja; pri hišah je razpon cen tudi na tem portalu bistveno širši kot pri stanovanjih.

1. Primerjajte enako z enakim: ista vrsta nepremičnine, podobna površina, ista soseska.
2. Uporabite zadnjih 12 do 24 mesecev in upoštevajte, da so zadnji meseci nepopolni.
3. Glejte mediano, ne povprečja. En napačno vnesen posel povprečje premakne, mediane ne.
4. Izločite netržne posle in posle z več nepremičninami v eni pogodbi.
5. Tri do pet primerljivih prodaj je dovolj za utemeljeno ceno; ena sama je anekdota.

Ta postopek za konkreten naslov opravi tržno poročilo. Kako iz primerljivih prodaj nastane ponudba, opisuje vodič Pogajanja za ceno nepremičnine, kako prodajna cena, pa Koliko je vredna moja nepremičnina.