Legalizacija objekta: kateri postopek velja za vašo stavbo

Gradbeni zakon (GZ-1, Uradni list RS, št. 199/21) loči tri vrste nedovoljenih objektov. Od vrste je odvisno, kateri postopek je mogoč.

Za enostavne objekte GZ-1 gradbenega dovoljenja ne zahteva, zato zanje tudi odločbe o legalizaciji ni. Zgrajeni pa morajo biti skladno s prostorskim aktom; enostavni objekt v nasprotju z njim je nelegalen.

Koliko stavb sodi v katero obdobje, pokaže kataster nepremičnin. Od 560.647 stavb s stanovanji jih je 212.833 zgrajenih pred letom 1968.

Vir: kataster nepremičnin (GURS), leto izgradnje stavbe; izračun portala Cena na kvadrat. Leto v katastru samo po sebi ne dokazuje domneve dovoljenja.

Za nelegalen ali neskladen objekt, zgrajen vsaj do grobih gradbenih del pred 17. 11. 2017, lahko vlagatelj pridobi odločbo o legalizaciji. Zahtevo je treba vložiti v petih letih od začetka uporabe GZ-1, torej do 1. junija 2027. Pred izdajo mora biti objekt dokončan; upravna enota lahko postopek za največ eno leto prekine, da ga investitor dokonča.

Gradnja mora biti skladna s prostorskim aktom, ki je veljal kadarkoli od začetka gradnje do priprave dokumentacije, in s predpisi, ki so bili podlaga za mnenja. To je prednost pred rednim postopkom, kjer velja sedanji akt. Po 1. 6. 2027 te možnosti ne bo več.

• dokumentacija za legalizacijo s posnetkom stanja in najmanj štirimi fotografijami,
• mnenja mnenjedajalcev ali dokazilo, da mnenje ni bilo izdano v roku,
• potrdilo občine o plačanem komunalnem prispevku,
• plačano nadomestilo za degradacijo in uzurpacijo ali prvi obrok,
• vpis v kataster nepremičnin ali vložena zahteva za vpis.

Vir: pojasnilo ministrstva o legalizaciji po GZ-1 (avgust 2022).

GZ-1 je za stavbe brez dovoljenja, zgrajene pred 1. 1. 2005, omogočal dovoljenje za objekt daljšega obstoja. Skladnost s prostorskimi akti se ni preverjala, zato je šlo v bistvu za amnestijo. Ustavno sodišče je izvrševanje 146. člena zadržalo 23. 11. 2023, z odločbo U-I-203/23 z dne 22. 5. 2025 (Uradni list RS, št. 47/25) pa ga razveljavilo, ker je občine izločil iz odločanja o rabi prostora.

Dovoljenja, izdana pred zadržanjem, ostanejo veljavna. Zakon jih je izdajal kot pogojna, kar je zaznamovano v zemljiškem katastru. Postopki, ki so tekli decembra 2023, nimajo več podlage.

Državni svet je 16. 9. 2026 vložil novelo GZ-1 s členoma 146.a in 146.b, po kateri bi dovoljenje znova bilo mogoče, z mnenjem občine v 30 dneh. Novela do 27. oktober 2026 ni sprejeta. Kdor ima stavbo iz tega obdobja, ima zato do 1. 6. 2027 na voljo odločbo o legalizaciji.

Manjša odstopanja ne pomenijo, da je stavba neskladna (79. člen GZ-1). Dopustno je, da:

• se stavba premakne od lege iz dovoljenja za največ 1,0 m,
• se posamezne zunanje mere povečajo za največ 0,5 m ali zmanjšajo,
• se ničelna kota pritličja ne spremeni za več kot 0,5 m,
• objekt ne posega na druga zemljišča in ostane v isti klasifikaciji.

Odstopanje mora biti skladno s prostorskim aktom iz časa izdaje dovoljenja in ne sme vplivati na soglasja sosedov. Večja odstopanja, na primer dodatna etaža ali prizidek, pomenijo neskladen objekt.

Nadomestilo za degradacijo in uzurpacijo se plača tudi v rednem postopku za že zgrajeno stavbo. Odmeri ga upravna enota v postopku za dovoljenje, pred izdajo odločbe pa mora biti plačano ali plačan prvi obrok.

Ministrstvo v pojasnilu zapiše, da se je v praksi že pokazalo, da vrsta dovoljenja vpliva na tržno vrednost nepremičnine. Pri dovoljenju za objekt daljšega obstoja skladnost s prostorskim aktom in gradbena tehnika nista bili preverjeni, zato prizidave ali spremembe takšne stavbe morda ne bodo mogoče.

Pred nakupom zato preverite: katera dovoljenja so bila izdana za parcelo, ali teče inšpekcijski postopek, kakšna je namenska raba zemljišča in kdaj je bila stavba zgrajena po katastru. Če je hiša brez dovoljenja, se dogovorite, kdo in do kdaj uredi legalizacijo, in to zapišite v pogodbo. Kaj še preveriti, pojasnjuje vodič Kaj preveriti pred nakupom nepremičnine.