NUSZ: koliko znaša nadomestilo za stavbno zemljišče

NUSZ je obvezna dajatev, ki jo ureja Zakon o stavbnih zemljiščih iz leta 1984, skupaj z zakonodajo o graditvi. Pri postopku FURS se šteje za davek, prihodek pa gre občini. Plačuje se na območjih mest in naselij mestnega značaja, na območjih, predvidenih za stanovanjsko in drugo gradnjo, na območjih s sprejetim prostorskim izvedbenim načrtom in na drugih zemljiščih z vodovodom in elektriko.

Vsaka občina z odlokom sama določi območja, merila za višino in oprostitve. Zato je NUSZ za enako veliko stanovanje v dveh sosednjih občinah lahko precej različen.

Zavezanec je neposredni uporabnik zemljišča, stavbe ali dela stavbe: lastnik, imetnik pravice razpolaganja, najemnik stanovanja ali poslovnega prostora ali imetnik stanovanjske pravice. Za nezazidano stavbno zemljišče plača lastnik parcele, ki je po prostorskem aktu namenjena gradnji.

Pri zazidanem zemljišču se NUSZ plača od stanovanjske oziroma poslovne površine, pri nezazidanem od površine zemljišča, ki je določeno za gradnjo. Površina se pomnoži s številom točk na kvadratni meter in z vrednostjo točke.

Stanovanje z 200 m² in 48 točkami pri letni vrednosti točke 0,012835 € plača 123,21 € na leto. Za leto 2025 je isti lastnik plačal 120,44 €. Nezazidana parcela s 1.000 m² in 14 točkami pri vrednosti točke 0,00641 € plača približno 90 €.

Vrednost točke občina za vsako leto sprejme s sklepom. Če je ne, se po mnogih odlokih revalorizira z indeksom cen življenjskih potrebščin. Občina Dobrova - Polhov Gradec je tako za leto 2026 vrednost točke povišala za 2,7 % na 0,003133 € za zazidano in 0,001931 € za nezazidano zemljišče (Uradni list RS, št. 5/26).

Primer točkovanja: objavljeni primeri izračunov odmere NUSZ za leto 2026 (stanovanjski namen, 2. območje). Merila in vrednosti točke so v vsaki občini drugačni.

FURS izda odločbo po uradni dolžnosti, na podlagi občinskega odloka in vrednosti točke, ki veljata 1. januarja leta, za katero se nadomestilo odmerja. Odločbe za tekoče leto izda do konca marca oziroma v treh mesecih po prejemu podatkov od občine. Zavezanec plača v obrokih, kot pri davku od premoženja, razen če odlok določa drugače.

Podatke o površini in uporabniku FURS dobi od občine, zato napačno površino na odločbi uredite z občino.

Plačila NUSZ je na zahtevo za pet let oproščen občan, ki je kupil novo stanovanje kot posamezni del stavbe ali zgradil, dozidal ali nadzidal družinsko stanovanjsko hišo, če je stroške urejanja stavbnega zemljišča plačal v ceni stanovanja ali neposredno, na primer s komunalnim prispevkom. Petletna doba začne teči z dnem vselitve. O oprostitvi odloči občina na podlagi vloge.

Občina lahko z odlokom predpiše oprostitev ali delno oprostitev tudi za občane z nižjimi dohodki in za tiste, ki so sami vlagali v gradnjo komunalnih objektov. Kaj vključuje komunalni prispevek in kdaj se plača, pojasnjuje vodič Komunalni prispevek.

Odločba za NUSZ je izdana za celo leto. Če se med letom spremeni zavezanec, na primer ob prodaji ali darilu, lahko zavezanec, ki mu je bila odločba izdana, v 15 dneh po spremembi zahteva, da se njegova obveznost zmanjša, novemu zavezancu pa se določi ustrezen znesek. Spremembo zavezanca je treba sporočiti tudi občini.

Kupec parcele ali hiše lahko NUSZ prejšnjega lastnika uporabi kot podatek: odločba pokaže površino in točke, ki jih občina vodi za nepremičnino. Ali je zemljišče res stavbno in kaj na njem sme stati, preverite pred nakupom.

Davek od premoženja je druga, ločena dajatev za fizične osebe, ki imajo v lasti ali uživanju stavbe, stanovanja, garaže in prostore za počitek. Osnova je vrednost stavbe po sistemu točkovanja, ki se zniža za vrednost 160 m² stanovanjske površine, če so lastnik ali ožji družinski člani v njej stalno bivali. Zato ga večina lastnikov enega stanovanja ne plača.

Napoved za davek od premoženja je treba po Zakonu o davčnem postopku vložiti v 15 dneh od sklenitve pogodbe, pri finančnem uradu, kjer nepremičnina leži. Oproščene so med drugim stavbe kulturnih spomenikov, poslovni prostori, v katerih lastnik opravlja dejavnost, in stavbe, ki jih iz objektivnih razlogov ni mogoče uporabljati.

Vir: FURS, Brošura o obdavčitvi nepremičnin (8. izdaja, september 2026).