Nepremičnina je v katastru, ni pa v zemljiški knjigi

Namen Zakona o katastru nepremičnin je vpis podatkov, ki izkazujejo dejansko stanje v prostoru. Podatki tečejo iz zemljiške knjige v kataster: 14. člen določa, da se podatki o lastnikih prevzamejo iz zemljiške knjige, 34. člen pa elektronsko povezavo med evidencama. Povezuje ju ID znak.

Tudi oznaka etažne lastnine, ki jo kaže vpogled zgoraj, je po gradivu GURS prevzeta iz zemljiške knjige. Kako pogosto se osvežuje, ni objavljeno, zato izpiska ne nadomesti. »Ne« je razlog, da izpisek preberete, in še ne dokaz, da etažne lastnine ni.

Izpisek dobite na portalu eSodstvo. Od 26. 6. 2026 je prijava mogoča samo prek SI-PASS, za javni vpogled zadošča smsPASS. Kot primer vzemimo izpisek stanovanja, ki ga je država objavila ob javni dražbi:

Številka dela stavbe ni številka stanovanja, zato ju pri primerjavi ne zamenjajte. Pri vrstici 105 je v tem primeru delež zapisan kot 0/0. Po specifikaciji GURS to pomeni, da zemljiška knjiga podatka o deležu nima. ZVEtL-1 v 36. členu za manjkajoče deleže predvideva skrajšani postopek, zato notarja vprašajte, ali je treba kaj urediti.

Vsa tri izhajajo iz 17. člena ZVEtL-1. Pri nakupu je razlika praktična: prodajalec na izpisku ni lastnik konkretnega stanovanja, pogodba pa mora določiti, kaj se zgodi, če vpis ni mogoč.

Ob prehodu na kataster nepremičnin so deli stavb iz katastra stavb dobili status katastrski vpis, deli, ki so bili vpisani samo v register nepremičnin, pa registrski vpis. GURS v zloženki o registru pravi, da je vpis samo v registru opozorilo, da je treba za varen nakup urediti vpis v kataster in zemljiško knjigo.

Ko smo 1. 11. 2026 pregledali 247 delov v 32 stavbah, je imelo vseh 65 registrsko vpisanih delov neznan način določitve površine in nobeden ni imel oznake etažne lastnine. Vzorec ni naključen, zato ne pove, kako pogosto se to zgodi, pokaže pa, da je registrski vpis razlog za dodatno vprašanje o površini.

Etažna lastnina, nastala pred 1. 1. 2003. ZVEtL-1 predvideva nepravdni postopek. Predlog lahko vloži pridobitelj posameznega dela, vpisani etažni lastnik, skupnost etažnih lastnikov ali zemljiškoknjižni lastnik (25. člen). Pridobitelj dokazuje pravico s pravnim naslovom in po potrebi z verigo prenosov (19. člen), za posle pred letom 2003 dovolilo odsvojitelja ni potrebno (21. člen). Sodišče po uradni dolžnosti poskrbi za vpis (14. člen).

Novejše stavbe. Etažna lastnina nastane na podlagi pravnega posla ali odločbe sodišča in vpisa. Pravni posel je sporazum o delitvi ali enostranski pravni posel. Katera pot je mogoča, je odvisno od listin, zato se posvetujte z notarjem ali odvetnikom.

Če stavbe ali dela ni v katastru, zahtevo za vpis vloži investitor, lastnik parcele ali drug upravičenec v treh mesecih od dokončanja gradnje, elaborat pripravi geodetsko podjetje. Vpis brez dovoljenj ne pomeni legalizacije, kar pojasnjuje vodič Legalizacija objekta.

Zneski geodeta so z Primerjam.si in Mojmojster, za bloke z več deli vira nimamo. Sodne takse so iz novele ZST-1D, ki določa tudi znižanje na 0,33 ob umiku ali poravnavi. Pri postopku po ZVEtL-1 lahko nastanejo še stroški izvedenca, iz rezervnega sklada pa jih je mogoče plačati kot strošek rednega upravljanja (15. člen).

Predpisa, ki bi bankam zapovedal etažno lastnino, nismo našli. OTP v opisu dokumentacije predvideva tudi nepremičnino, ki ni vpisana v zemljiško knjigo: zahteva izvirnik kupoprodajne pogodbe z overjenim podpisom prodajalca in vse predhodne pogodbe. Banka lahko zahteva dodatne listine ali kredit zavrne, zato pogoje preverite pred podpisom in ne po njem.

Kdaj lastnik sploh postanete in kaj vsebuje pogodba, pojasnjuje vodič Nakup nepremičnine.